BG大游房地产在调整中逐步企稳
发布时间:2023-07-21 20:04:22

  196体育“今年房地产市场还处于调整阶段,但和去年相比,房地产市场逐步呈现企稳态势。”在7月17日召开的国新办新闻发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖指出,从投资、销售、企业资金情况看,都比去年全年有不同程度的改善。

  2023年以来,在因城施策、支持刚性和改善性合理住房需求的思路指引下,上半年房屋累计竣工面积保持正增长,达到33904万平方米,同比增长19.0%,其中住宅面积24604万平方米,同比增长18.5%,竣工面积的向好发展,成为保交付工作的坚实基础,也助推着房地产业从修复到企稳,逐步回归常态化运行。攻坚求稳、理性回归、健康发展、服务转型成为这个行业走出下一招棋的关键。

  根据国家统计局最新公布的经济数据,上半年全国房地产开发投资58550亿元,同比下降7.9%(按可比口径计算),其中,住宅投资44439亿元,下降7.3%。商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%,其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元,增长1.1%,其中住宅销售额增长3.7%。企业到位资金68797亿元,同比下降9.8%。

  销售面积降幅明显收窄,销售额由降转升,投资、房地产开发企业今年到位资金的降幅,比去年全年有不同程度的收窄。可以说BG大游,各项指标相比去年都有所改善。

  不过,房地产市场所感知到的是,上半年“先扬后抑”的整体表现。一季度在积压需求集中释放,以及前期政策效果显现等因素带动下,市场活跃度提升;随着需求基本释放完毕,到了二季度,市场便逐步回归常态化运行,这便是外界感知到的“降温”。

  国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,各线城市房价下降的城市数量有所增加,尤其是二手房市场下降更为明显。

  “买方市场的特征越来越强,房源供应充足、去化周期拉长,因此房价短期处于回落阶段。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说。

  总体呈现企稳态势的背后,是房地产业不断攻坚求稳的发展方向,而楼市政策环境的变化也起到了助推作用。

  中指院监测数据显示,上半年全国各地出台相关政策超300条,公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段BG大游,部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。特别是金融方面,上半年已有超40城首套房贷利率下限降至4%以下。

  “目前政策层面主要通过大力放松公积金贷款、强化购房补贴以及降低首付比例拉动需求侧的操作为主。”58安居客研究院院长张波指出,当前核心一、二线城市依然存在诸多限制性政策,预计未来高能级城市的支持性政策将进一步扩大,如支持置换改善需求、优化远郊地区限购政策等。

  “从中长期来看,我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展,这是由房地产市场发展阶段变化,市场供求关系调整决定的。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出,“随着调整逐步到位,市场供给也会逐步趋于稳定”。

  作为房地产业最重要的参与主体之一,房企在房地产市场复苏企稳的进程中嗅出了变化的气息。

  “建立房地产业新发展模式需要坚持问题导向,从过去快速扩张规模式的发展转向稳健多元化发展。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹曾指出,新的模式包括房地产业供地、住房供给、行业融资、房企运营等多个方面。

  事实上,在2023年上半年,众多房企都在“摸着石头过河”,大家的目的是相似的——探寻符合自身需要的健康发展道路,从而提升抗压能力。

  今年3月初,碧桂园完成了董事局主席的交接,在“新人”杨惠妍上任的四个月里,先是高调宣布要在一、二线城市拿地,随后“刀刃向内”进行架构调整,将房地产开发与科技建筑摆在了同等地位。

  华润置地董事会主席李欣提出,构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动,上半年投资物业实现租金收入约121.5亿元,同比增长50.2%。

  中海、保利等央企则在北京等大城市布局拿地,并有较多斩获。诸葛找房数据研究中心分析人士认为,在行业处于调整周期内,房企布局策略也随之发生改变,稳健型城市依旧是房企的首要选择。

  越秀则更加看重居住产品的打造质量,发力中高端市场并积极推新。“回归客户真实居住需求,拼产品、拼质量、拼品质是根本出路,也是唯一出路。”越秀地产董事长林昭远说。

  上半年房地产市场缓慢复苏,反映到房企上,则是房企业绩、融资、拿地等出现分化态势,“强者恒强”的局面也进一步凸显。

  根据东方财富Choice数据统计,截至7月18日,在沪深A股113家房地产(申万一级)上市公司中,有25家通过业绩预告宣布上半年盈利。南方日报记者统计发现,2022年全年中国上市房企60健康指数(HFI-60)中非常健康的房企(80—100分),如保利、龙湖、万科等,大多交出了不错的成绩单。

  强者恒强背后,是这部分房企积极平稳向新发展模式过渡,多维度提升抗压能力。从这一点上来看,优质房企已经逐步走出市场下行的阴影,在健康发展之路的探索中走在了前列。

  这一精准定位强调了房地产行业要回归居住属性的大方向,传统产业企稳向好,房地产市场日趋稳健,住宅产品也在同质化中寻找着突破口,向需求导向过渡,并随着居住需求进一步“内卷”升级。

  上半年,广州楼市新盘成交量前三位分别是时代香海彼岸、保利·和悦滨江和金茂万科都会四季,分别位于南沙、荔湾、增城,价格也因区域不同有所分野。但从中能够看到,与过去几年成交热门集中在某个区域、某个单一楼盘不同,如今广州市场反而呈现出“百花齐放”的态势,各个地段、各个价位的项目,都在呼应不同群体的置业需求,特别是居住需求。

  居住属性的评判标准囊括万千,除户型设计、采光通风、价格定位外,楼层视野、园区环境、商圈覆盖、教育资源等都要考虑在内。

  因此,2023年的开发商们正在从修炼“内功”中发力,在变化中积极挖掘新特色,继续聚焦产品细化、服务升级方面的共融,继续关注与客户精神层面的共鸣,不断提升产品品质。

  例如,天河保利天瑞以新中式风格、低密度板式建筑,吸引着高端改善居住需求者;海珠热盘琶洲南TOD把近年来大热的轨道导向模式与CBD结合,形成“CBD+TOD”新卖点;而番禺长隆—万博商圈的越秀和樾府,则把长隆带来的景观资源进一步向外延伸,用“一半公园一半城”的设计理念打造出优美的园林景观。

  居住属性的强化,还在于建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的机制。在这种机制下,租赁住房的重要性不言而喻。

  今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议,定下了“新开工建设各类保障性住房和棚改安置住房360万套”的新目标。在广东,《新时代广东高质量发展的若干意见》则提出,因地制宜发展保障性租赁住房、共有产权住房,完善长租房政策。

  随着过去几年的系统布局和建设,保障性租赁住房的上市供应步伐在2023年有所加快。在北京、上海等多个城市,大型保租房社区纷纷入市,其中北京的润棠·瀛海总建筑面积20余万平方米,共有3256套房源;上海的浦发有家康涵社区则上线平方米的租赁房源BG大游BG大游。根据克而瑞租售发布的《2023年上半年集中式公寓规模榜单》,上半年TOP30集中式长租公寓企业累计开业规模超96万间,环比增长4.35%,同比增长9.55%。

  7月的广州骄阳似火,大悦城打造的全国首个大悦汇在醒狮欢腾中开业,为广州黄埔区再添一把烟火气。同样在7月,经过一周时间的筹备,广州市海珠区沥滘旧村改造第一批复建房摇珠选房结果新鲜出炉,1356套复建房完成分配,沥滘村民喜提新房。

  两件事看似不搭界,但背后却蕴含着深层次的联系——在商圈打造、城市更新等服务城市发展和片区功能提升方面,房地产业发挥出强大的效能。历经多年探索,房地产业向城市运营迈进,转型“城市服务商”的目标在2023年有了进一步的成果。

  “城市运营概念更强调多种业态运作的思路。对于房企而言,这无疑提出了更高的要求,也更加考验其对业务的统筹与协同能力、资源整合能力。”易居研究院研究总监严跃进说。

  近年来,随着我国城镇化进入提质增效新阶段,房企转型城市服务商后获得了更多机会。

  以广州为例,在五大世界级地标商圈的宏伟蓝图下,广州正加快商圈培育,提升优质生活圈建设的水平,一批房企打造的优质综合体项目、TOD模式项目涌现并兑现。

  今年4月,华润+长隆联合体以总价约197.21亿元拿下了番禺长隆“超级地块”,该地块规划约85万平方米超级综合体。今年6月,备受关注的华润旗下广州白鹅潭万象城正式奠基动工,商业建筑面积达26.9万平方米,规划店铺数量超过500个。这些项目的落地无疑将大幅提升商圈消费能级,让世界级地标商圈建设提速。

  轨道上大湾区加速而来,“轨交+物业”TOD模式力促轨道与城市协同增益、区域共融发展。在2019年引入广州地铁为战略股东,双方携手开拓TOD模式,截至目前,已经成功打造了8个TOD精品项目。

  尽管城市运营商转型之路面临着传统模式路径依赖的困扰,也面对着从“开发—销售”向“持有—运营”转型后带来的巨量资金压力,但在新的形势下,这条路也成为不少房企谋求高质量发展的必经之路。

  转型成果已经在部分房企身上有了初步显现。万科今年第一季度,万科公寓、物流、商业都实现了双位数增长。龙湖集团上半年,运营收入约63.4亿元,服务收入约58.4亿元,两者已经呈现出“平分秋色”的效果。

  “从中长期看,万科经营服务业务还是有先发优势,并且处在增长轨道上,整体上来说,今年收入会保持两位数增长,对集团贡献更多的正向盈利。”万科董事会主席郁亮说。

  传统产业从修复到企稳,最终要实现常态化的回归,通过转型升级、自我进化,继续承担“压舱石”和“稳定器”的作用。对于房地产这样的支柱产业而言,下半年的目标和重任不言而喻。

  在逐步企稳的同时,房地产业更需坚持向新发展模式过渡,继续探寻行业的良性循环之道。

  “目前房地产新开工面积还在下降,竣工面积在增加,施工面积整体下降,未来来看,房地产开发投资还会处于低位运行。但是,随着房地产市场调整逐步到位,房地产开发投资会逐步回到合理水平。”对于房地产开发的前景,付凌晖在7月17日召开的国新办新闻发布会上如是说。

  下半年伊始,中国人民银行、国家金融监管总局联合发布通知,宣布将去年11月发布的“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底,引导金融机构继续对房企存量融资展期,加大保交楼金融支持。

  “房地产资金支持整体仍聚焦在‘保交楼’、租赁市场、企业融资支持等方面,配套资金有望继续跟进。”中指研究院市场研究总监陈文静认为,目前房地产政策基调仍以托底为主,市场各方应保持合理预期。

  央行货币政策司司长邹澜在7月14日召开的国新办发布会上表示,考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  “房地产市场整体呈现企稳态势,但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。”邹澜说。

  如今,经济恢复与房地产企稳是相互作用、相辅相成的关系。而对于房地产市场能否持续稳定,亿翰智库归结出两大因素:一是经济形势影响收入、影响预期、影响信心;二是行业内的政策调控,其走向将引导市场行情走向。

  克而瑞研究中心指出,当前行业最大的核心问题在于市场预期,在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。因此,短期行业低位震荡是主旋律,预期三季度销售、新开工和投资继续承压。

  而对于房企在市场中的决策,中指研究院认为,当前购房者置业愈发理性,也更加看重房企品牌、产品力、交付力等,因此企业只有提升自身综合实力,才能赢得购房者口碑。核心城市优质地块土拍竞争加大,企业投资也可在审慎研判前提下,适度关注二线近郊或热点三、四线城市地块。

  7月中旬,通过其微信公众号宣布在部分区域部分项目推行“现房销售”,具体来看,其采用的模式是购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源,待预售房源完工后BG大游,客户可先前往查看房源,再签署正式合同及支付尾款。

  这种做法相当于“准现房”,与真正的“盖完再发售”仍有区别。不过今年以来,有关现房销售的呼声渐响,实践也多了起来。

  “可以认为是现房销售创新,一些项目到访量和销量都有提升,利好交易推进和交易的安全。”易居研究院研究总监严跃进认为,碧桂园的做法体现了房企积极在营销层面创新的导向。

  在房地产市场企稳的大背景下,进入下半年,房企既需要面临稳定销售的课题,也需要继续积极探索适应多主体供应、多渠道保障、租购并举的长效机制基础上的新模式。

  “为了适应新的环境,房企都在转型、在变革。”亿翰智库报告指出,无论是业务的重新梳理,还是组织架构的再调整,都是为了让企业自身与环境有更高的适配性。

  该机构认为,头部企业变革相对清晰,各业务线也基本明确——服务与经营齐齐发力,逐步比肩并超越开发业务。它们需要面对的是,要做哪个业务、做到什么程度,以怎样的方式发展,如何适配等课题。而对于规模上尚无优势和沉淀的企业,更多要考虑的是,如何把开发业务做得更好,如何将自己的产品打出去,让更多的市场接受并认可。

  产业变革,机遇未尽。对于房地产业的整体转型而言,下半年短短几个月可能难言成果,但对于市场企稳的当下,如何趁势而上,进一步调整自身,适应新形势、新变化,将成为接下来构筑新发展模式的关键。

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