196体育在「三道红线之前」，我国房地产行业享受了近20年的金融红利。而这始于2002年7月1日开始实行的土地招拍挂制度。在2002年以前房地产开发的土地基本都是协议出让，即政府和用地者私下签订协议，这一阶段拿地很多时候得拼关系，因为一旦拿到地，就有丰厚的利润，所以普遍被业内视为「土地红利」时期。

　　2004年「8.31大限」之后全国实行土地招拍挂制度，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，价高者得，土地市场进入金融红利时代BG大游。这个阶段主要看开发商胆子够不够大。因为价高者得，土地会不断升值，胆子越大的开发商，借的钱越多加的杠杆越高拿的地就越多，资产增长也就越快。因为每新拍下一块地，都会把周边的地价抬高，让原来的土储价值水涨船高。

　　最后，整个行业越来越拼资本，高周转变得必不可少。这对那些追求慢工出细活的中小房企变得很不友好，因为金融机构一度按照规模对房企分三六九等，没有达到一定规模的房企很难拿到钱。

　　甚至某知名长租公寓运营商当时也慨叹：长租公寓是一个烧大钱的行业，资本驾驭能力可能成为成败的命脉，很多团队会因为没钱无奈退出。而开发商有钱，可以使劲往里面投。

　　然而，近几年（包括在「2024资产界跨年演讲暨资产运营大会」上）我们碰到了很多做得非常不错的小公司。而它们操盘了很多知名的项目，甚至不少不动产巨头的标杆项目也出自它们之手。

　　事实上，早在几年前，就有某千亿房企老总表示：未来五到十年，房地产市场将从增量市场转向存量市场……对中小企业，存量市场是个巨大的机会。为什么？因为在增量市场大家拼的是土地和资本，中小房企没有优势，但存量市场的某一些细分领域是需要特殊能力的，不是用土地和资本就能解决问题的。

　　既然看得这么清晰，那它自己为什么做不到呢？一方面，规模大的企业会面临创新者的窘境的问题，因为新业务的营收占比太小，在庞大体量的传统业务面前，很难有话语权，自然也有很难获取资源，让自己发展；另一方面，原有的团队，很可能不适合直接干新的业务……

　　小公司，因为规模比较小，只能聚焦在很小的某个细分领域。比如有些运营方，仅关注生物医药这一细分领域BG大游，公司人才大都有相关专业背景，不仅能够深入理解这一行业的特殊需求，例如高标准的实验室设计、合规性要求、以及与科研相关的设施需求，还对生命科学行业趋势有深入的理解和前瞻性的洞察力。这样的门槛，别人就非常难取代。

　　此外，规模小，各种组织机制也相对灵活，能对市场做出快速反应的能力。现场碰到的一公司老总就表示，自己以前是干传统开发的，也负责过一段时间的资管业务，但是决策效率太低，本来就是赚慢钱和小钱的行业，根本经不起这么折腾。自己出来创业之后，虽然也面临不少挑战，但效率大幅提升。

　　前段时间，「董宇辉事件」引发巨大关注。到底是平台重要还是个人能力重要，很多人围绕该事件争论得不可开交。这事公说公有理婆说婆有理，很难有一个明确的结论。但不可否认的是，在这个信息传播无比便利的时代，个人与平台的关系正在改变，这是时代赋予个体的新红利。

　　有意思的是，以房地产为代表的不动产行业，也同样面临类似的格局——团队能力，变得愈发重要了：

　　长期以来，资本偏好运营管理难度小的优质资产，而对高度依赖团队管理能力的资产敬而远之。在经济高速发展BG大游，空间供不应求的时期，这一投资的金科玉律十分好使。

　　不过，进入存量时代，空间供过于求，硬件水平的高低对底层资产的优劣不再那么具有决定性的影响和定价权。

　　因为空间已经不再稀缺。以产业园区为例BG大游，一项公开数据显示，从2023年开始，全国的产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年，我国产业园区的总供应量将突破62亿平方米。有人一针见血地指出，比产能过剩更厉害的是园区过剩！

　　目前已经发行的公募REITs中，产业园区类REITs占比最高，而且原来也最受投资机构的追捧。因为这些上市的产业园区REITs底层资产都是优中选优，具有标杆意义的所在。不过如今再来看，原来的定价逻辑，可能并不稳固。随着底层资产出租率的大幅下滑BG大游，有好几只REITs跌破了发行价。

　　成熟稳定的运营团队，变得愈发重要。缺乏强有力的运营管理能力，空间真的会成为空的间。

　　因为，过去的生意逻辑主要聚焦在空间层面，然而产业园区本质上是一个产业集群，要想提高客户的忠诚度，运营团队必须要做细做深，深耕产业生态链。在资产运营比建设越发重要的时代，运营招商必须要专业化。小明调研过一些做得不错的产业运营商，他们为了搞懂一个行业，甚至会亲自下场……

　　商业地产也是如此。截至2022年末，全国368个城市已开购物中心面积超4.75亿平方米，其中北上广深占14%（如下图）。再加上商铺等商业地产业态，整体存量十分庞大。没有专业、成熟的运营团队，物业的租金可能都不够支撑日常运营（千万别惊讶，这样的案例现实中并不少见）。

　　张昌祥在会上分享了其盘活皇庭广场的心得。皇庭广场，位于会展中心的正对面，地理位置极佳。此前，该项目为华南著名商业烂尾项目，烂尾长达10年。截止2014年12月，开业率不到60%，商业公司年度总收入不足8000万。

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