196体育华润置地大手一挥，以 100 多亿的总价，在温州、金华、重庆等地，拿下了 6 宗地块，多点开花。

　　年初，华润置地内部召开了一场誓师大会，董事长李欣给这家央企定下了基调： 开局即决战，起步即冲刺。

　　翻遍华润置地的公司报道，集团会议前面附以 誓师 前缀，尚属首次。去年，它在新年献词中，只提及 韧性生长 ，显得较为低调；如今强调 只争朝夕 ，传递出了不同寻常的信号。

　　头部央企，正在当下的发展窗口里，尽力抓住机遇。除了华润置地，保利发展、招商蛇口、中海发展等，均在融资、土地市场上斩获颇丰，身影频现。

　　不过，在央企地产阵营中，也存在分化196体育。2010 年指定的那 16 家地产央企，有的不断并购地产资产，发展正盛，有的则已被合并，结局各不相同。留下来的主体，规模、盈利水平，也均有很大的差异。

　　在以往的既定印象中，央企相对稳定、内卷较少，但事实上，他们也有 一利五率 ，有战略调整。尤其是近两年，行业环境有所改变，央企地产平台人事流动同样频繁。

　　3 个月前，6 家央企地产商合并 的消息，一度不胫而走，一场 世纪大合并 似乎正在酝酿。

　　那时候，甚至有详细的方案流出：华润旗下的能源业务华润燃气、华润电力给中化；中粮旗下的大悦城控股并入华润；华侨城的地产业务并入保利集团；中国中铁和中国铁建将合并等。

　　尽管上述消息，均已被辟谣，但实际上，这些年，关于央企地产商合并重组的消息，未曾间断。华侨城更是困扰已久，其传言被并入的对象，从中旅集团演变到了保利集团。

　　近年来，一直提倡的是 央企专业化整合 ，央企之间合并重组的案例并不鲜见，地产资源置换、合并屡有落地。

　　13 年前，中央确定了首批 16 家以地产为主业的央企，其余 78 家不以房地产为主业的央企，逐渐退出房地产业务。

　　至今，中国重汽、山东黄金、山东高速、国家电网等多家央企，均已先后宣布 退房 ，正陆续整理旗下地产业务。

　　而留下的 16 家以地产为主业的央企，有的不断并购地产资产，发展正盛，有的却被悄然合并。

　　src=例如196体育，保利发展、中海发展、招商蛇口等龙头央企地产商，正是于 2015 年、2016 年通过整合资源，扩大了地产规模。

　　那两年，中海发展正式完成了与中建地产的内部资源整合，注入中国建筑旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产及中建国际建设运营的房地产业务。随之，又收购合并了中信地产，注入 2400 万平方米土储。

　　而招商蛇口换股吸收合并招商地产，引入战略股东及员工持股，进行混改。当时有业内指出，整合后，招商蛇口土地储备达 1653.48 万平方米，且大部分位于前海、蛇口等核心区域，资源禀赋大幅提升。

　　此外，保利集团与中航工业重组合并，收购中航工业旗下的房地产业务（中航地产），中航工业全面退出房地产业。

　　央企整合大背景下，龙头央企地产商优势凸显，有着做大规模的资本，合并重组资源，能够加强协同效应，达到 1+1＞2 的效果。

　　与此同时，部分央企由于主业发展不见起色，规模落后，最终被合并，成为二级、三级公司。

　　例如中房集团，已于 2010 年已被并入中交建，并于 2015 年，完成公司制改建后，全部资产无偿划转至中交房地产集团，成为中交建的三级子公司。

　　另外，港中旅集团则与中国国旅，合并成为中国旅游集团，而中国葛洲坝集团已并入能建集团，中国冶金科工集团有限公司已并入五矿集团。

　　合并重组，是为了更好的发展。中房集团和中交建合并，一方面精简中交建旗下的地产平台分支，另一方面，中房集团的业务注入能够加大中交建的规模。

　　也因此，中交房地产集团销售业绩呈现增长势头，成功跻身行业 TOP30 行列。

　　但亦有部分央企进行合并重组以后，地产板块业绩仍不理想。比如中国旅游集团旗下的中旅地产，近些年业绩依然疲弱，该平台于 2021 年净亏近 30 亿元。

　　而葛洲坝集团旗下的地产平台葛洲坝地产，已更名为能建城发，机构数据显示，今年前 5 月，能建城发实现销售金额 71.6 亿元，排名 80 位。

　　src=至于五矿集团旗下的中冶置地、五矿地产控股等平台，今年前 5 月销售规模排名均在 50 名开外。

　　因此也有评论称，央企地产商重组整合，会有风险存在，组织架构、资源和业务整合既漫长又复杂，特别是企业文化的整合，亦是一大难题。

　　一提到央企，几个熟悉的名字都会迅速浮现。保利发展、华润置地、招商蛇口、中海发展等龙头央企，实力均位列前茅。

　　去年，这四家房企实现营业收入，分别为 2811 亿、2070.6 亿、1830 亿、1803.2 亿，虽然有的呈现出一定的降幅，但规模仍处于前四。

　　而合并中房、入主绿城的中交房地产集团，其总体的营收规模也在千亿之上，达到 1713 亿的体量、43.99% 的增幅。营收增幅在央企阵营中最高。

　　中交房地产是有规模展望的。它在债券年报中提到的目标是，规模行业排名保持国内前十，自有业务销售规模进入行业前 50。

　　在他们身后的地产央企，诸如中国金茂、华侨城营大悦城等，营收规模均在千亿以下。

　　src=隐藏在大集团里的中铁建房地产、中铁置业，虽不显山不露水，去年收入也分别达 400 亿、335 亿，同比增幅达到 35.64%、22.34%。而揭开电建地产的经营面纱，其收入则为 378 亿，同比增长 28.73%。

　　身处行业寒冬，尽管央企地产商裹上棉袄，但他们也逃不过利润下降，甚至亏损的逆境。乐居财经《进深》查阅获悉196体育，去年，13 家央企地产公司，有 10 家的归母净利润有所下降。

　　背着 27.8 倍、6.6 倍、4.79 倍、3.87 倍的归母净利负增长率，大悦城控股、中交房地产、中铁置业、华侨城等，暂时面临亏损。

　　大悦城投资净收益亏损 21.6 亿196体育、资产及信用减值损失 15.7 亿，拖了业绩的后腿。华侨城计提了存货、固定资产、投资性房地产等也达到 127 亿，叠加毛利率下滑，导致了它 109 亿的亏损额。

　　src=这些地产央企的整体毛利率，为 17.2%，最高为华润置地的 26.2%，最低为中冶置业、五矿地产控股的 8.81%、7.48%。自五矿集团合并中冶之后，五矿地产控股196体育、中冶置业，均已归属于五矿集团旗下。

　　中冶置业坦言，其营业成本同比增长 38.51%，毛利率同比下降 10.46 个百分点，实因为去年年内，公司新增竣工项目较多，相应收入成本增加；此外，部分项目因成本结算调增了营业成本。

　　刨除各种成本，他们最终的平均净利率，也只有 2.73%。除了华润置地的 15.63%、中海发展的 13.62% 之外，其余的主体净利率，均在 10% 以下，五矿地产控股、中冶置业的净利率，仅为 0.77%、0.05%，利润的微薄程度可见一斑。

　　过去两年，地产风险蔓延，大部分民企在土拍市场上隐身，国央企则唱起了主角。经过新一轮角逐之后，部分央企的粮仓，更为充足了。

　　乐居财经查阅获悉，截至 2022 年末，保利发展的总土储货值为 23328.2 亿元，在行业中排名第一；此外，中海发展、中国金茂、招商蛇口的货值，分别为 10822 亿、9430.1 亿、9128.4 亿，均位于行业十强行列。

　　2022 年，保利发展全年新拓展金额 1613 亿，其中在 38 个核心城市的拓展金额占比达到 98%。

　　华润置地去年以 1102 亿元的权益地价，新增 71 宗项目，新增土储面积 1095 万平方米。当中，一二线%。

　　而中海新增土地储备 40 宗，购地金额 1107.2 亿元，新增货值 2139.4 亿元，其中一线%。收并购上，中海选择的也是一二线 年，其在广州、上海、成都等城市并购投入 106.6 亿元。

　　招商蛇口也开始有意识收缩拿地区域至一二线城市，它透露，公司在 强心 30 城 和 深耕 6+10 城 的投资金额占比分别达 94% 和 90%。

　　除了上述几家央企之外，中铁建房地产、中交房地产的货值，各为 5147 亿元、3884.7 亿元。余者如大悦城、中铁置业、华侨城、五矿地产控股等，货值均在 3000 亿以下。

　　电建地产的货值甚至只有 595.5 亿元。自去年以来，电建地产除了在武汉，以 7.67 亿竞得江岸区黄石路宅地，在重庆以 7.3 亿元拿下高新区西永组团宅地之外，鲜有它的拿地身影。这与龙头央企的四处出击，形成了鲜明的对比。

　　尽管总体呈现出进击的势头，但地产央企们，仍显示出了自己的自制，他们剔除预收账款后资产负债率的平均值，为 64%。大部分公司的资产负债率都在 70% 以下，只有华侨城、中冶置业、五矿地产控股等，负债水平较高。

　　src=过去的 2022 年，有超过一半的地产央企，在手资金同比下降，下降幅度最高达约四成。这个融资通畅、令人羡慕的群体，在公司发展与现金流平衡中，也并非信手拈来。

　　比如，中海系与中建系两大平台进行合并整合，经历了一段时间的人事动荡，包括范逸汀、曲咏海、朱明辉、陈谊等多位高管，均于该阶段离开了中海发展。

　　2016 年，时任中海发展总裁陈谊在离职感谢信中写道： 负责总公司代建项目的最后几十名同事最终并入中海体系，两年并入所有事项完成，至此我忠义二责已了。 这曾经掀起了一番热议。

　　那段时间，正值央企地产改革阶段，华侨城 A 亦接连人事变动，原董事长刘平春退休，原华侨城集团副总经理吴斯远、华侨城集团党委常委侯松容等均被免职。

　　包括华润置地董事长李欣、中交房地产集团董事长李永前、华侨城 A 董事长张振高、大悦城控股董事长陈朗、中能建城市投资发展董事长杨扬洋、港中旅房地产张焱等，均是去年新上任的地产平台一把手。

　　大多数新上任者，均有着集团任职经历，包括李永前、杨扬洋、张焱等。大规模集团之下的地产板块，整体发展会以平稳、资金安全为主。

　　src=但随着行业环境变化，央企开始适应市场化的发展趋势，部分央企地产商亦认为，集团适度放权有其必要。

　　像是华润置地，去年 5 月，华润集团董事长王祥明辞任了华润置地董事会主席，接任者为总裁李欣。而李欣自 2001 年正式进入华润置地，是内部培养起来的第一批 子弟兵 。

　　今年，中国金茂曾擢升李从瑞为中国金茂公司主席，本也有放权意图。过去这些年，中国金茂董事长历任董事长包括李凡荣、宁高宁、蔡希有、何操等，均同时在中国中化集团担任重要岗位，而李从瑞并未在集团任职。

　　只是仅仅 33 天的时间，李从瑞便因工作调整，辞去中国金茂公司主席、执行董事、战略及投资委员会主席及 ESG（环境、社会及管治）委员会主席职务。

　　而接任者，为张增根。他自 1993 年 4 月加入中国中化集团有，服务于中化集团超过 30 年的，妥妥的 老中化 。

　　出于企业发展、个人发展等各种原因，央企地产平台高管流动，也实属正常，不必过度解读。

　　不过，依然有部分人士通过高管变动，猜测央企并购重组的可能性。比如张振高在进入华侨城之前，在保利集团待过十余年的时间，市场上传出华侨城的地产业务并入保利集团，或许与此有关。

　　而陈朗担任大悦城控股董事长之前，曾任华润创业董事总经理、华润万家首席执行官等职务，或与大悦城控股并入华润集团这一传言相关。

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